Sắm nhà định cư Canada: nỗi đau đầu tăng vùn vụt

Sắm được căn nhà ở một thành phố để định cư Canada luôn là nỗi đau đầu thường trực. Thử điểm qua vài số liệu gần đây để thấy rõ hơn nỗi lo này. Mức giá nhà bán lại trung bình trên toàn quốc vào tháng 5-2014 là $416.584, và mức tổng thu nhập hàng năm cần để kham nổi mức giá đó dựa trên mức trả trước 5% và khoản vay thế chấp (mortgage) kỳ hạn 5 năm là $89.363. Trong khi đó, mức thu nhập trung vị của gia đình từ lao động là $68.692. 

Luôn lập kỉ lục về giá

Tháng vừa qua lại đánh dấu giá nhà lập kỷ lục mới ở Canada. Hầu hết các thị trường bất động sản lớn ở nước này đều có xu hướng tăng cả về số lượng và giá cả.Số nhà bán ra lên tới trên 45.000 căn, bất chấp mọi nỗ lực của chính phủ nhằm hạ nhiệt thị trường nhà đất ở nước này.Công bố mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA) cho biết giá trung bình một căn nhà ở Canada trong tháng 10 lên gần 482.000 đôla Canada (CAD), tương đương hơn 350.000 USD, tăng 5,9% so với cùng kỳ năm trước.So với tháng 9, doanh số bán nhà tăng 2,4% và số nhà mới được niêm yết cũng tăng nhẹ, lên 1,7%.

Sắm được căn nhà ở một thành phố để định cư Canada luôn là nỗi đau đầu 

Trước đó, trong tháng 9, giá nhà trung bình trên thị trường bất động sản định cư Canada chỉ ở mức hơn 358.000 CAD/căn (tương đương 265.000 USD).Tuy mức độ tăng khác nhau, nhưng xu thế tăng diễn ra phổ biến trên 9 trong số 11 thị trường bất động sản lớn ở Canada. Đứng đầu danh sách là thung lũng Fraser thuộc phía Đông thành phố Vancouver, tỉnh British Columbia, với giá nhà tăng 32,5%; tiếp đến là vùng Đại Vancouver (gồm thành phố Vancouver và vùng lân cận) tăng 24,8%.

Hai thị trường khác cũng có tỷ lệ phần trăm tăng giá lớn so với cùng kỳ năm trước là thành phố Victoria, thủ phủ tỉnh British Columbia, với mức tăng 20,1% và vùng Toronto tăng 19,7%.Chỉ duy nhất tại Calgary, thành phố phía Nam của tỉnh Alberta, giá nhà giảm 4,1% so với cùng kỳ năm ngoái.Trong tháng 10, Chính phủ Canada đã đặt thêm những luật lệ khó khăn, thực hiện bài kiểm tra sức chịu đựng mà người mua nhà phải vượt qua.

Trước đó, hàng loạt biện pháp hạ nhiệt thị trường nhà đất cũng đã được áp dụng như áp 15% thuế chuyển nhượng nhà đất cho người nước ngoài, siết chặt thẩm định hồ sơ cho vay thế chấp, điều chỉnh quy định miễn thuế cho các giao dịch mua bán nhà lần đầu, thay đổi mức bảo hiểm cho các khoản thế chấp có tỷ lệ đặt cọc thấp…

Các luật lệ trên tuy có tác động nhất định đến thị trường nhưng vẫn không làm giảm số nhà bán được ở Canada.Trước độ “nóng” của thị trường, tháng 10 vừa qua, Hiệp hội Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC) đã lần đầu tiên đưa ra báo động đỏ đối với toàn bộ thị trường nhà đất.Các mức báo động xanh, vàng hoặc đỏ được dùng để đánh giá thị trường dựa trên các yếu tố về tình trạng dư cung, định giá cao và tốc độ tăng giá nhà.Màu xanh tượng trưng cho mức độ thấp, màu vàng trung bình và màu đỏ báo động cao nhất. Bốn thị trường nằm trong báo động đỏ là Toronto, Vancouver, Hamilton và Quebec.

Gía nhà trung bình trên thị trường bất động sản định cư Canada chỉ ở mức hơn 358.000 CAD/căn

Một số người sẽ chẳng bao giờ mua nổi một căn nhà để định cư Canada

Năm thị trường nhận báo động vàng gồm Edmonton, Calgary, Saskatoon, Regina và Montreal.Tình trạng giá nhà tăng cao quá nhanh khiến việc thuê, mua nhà đang trở thành gánh nặng đối với nhiều người dân Canada, nhất là với các gia đình trẻ.

Mức thiếu hụt đó quả là đáng kể, nhưng chưa thể hiện hết toàn cảnh bức tranh về thị trường nhà ở Canada vào thời điểm giữa năm. Mua được nhà ở Vancouver và Toronto là cực khó, thị trường Calgary bắt đầu có nhiều dấu hiệu đáng ngại, nhưng một số thành phố có giá cả phải chăng, hợp túi tiền người dân. Chuyên mục Tài chính Cá nhân của báo The Globe and Mail đã thử làm một phân tích nhỏ nhằm trả lời câu hỏi: Cần có mức thu nhập bao nhiêu để mua nổi một căn nhà tính theo mức trung bình toàn quốc và ở tám thành phố lớn?

Cần có mức thu nhập bao nhiêu để mua nổi một căn nhà 

Phân tích này giả định giá nhà bán lại trung bình vào tháng 5 theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Canada, trả trước 5% và ký mortgage kỳ hạn 5 năm với mức lãi suất cố định (fixed-rate) 2,99%. Để tính cần có thu nhập bao nhiêu để trả được các khoản mortgage định kỳ, phân tích này dùng tỉ số tổng mức trả nợ (gross debt service ratio, GDS).

Chỉ số này được các ngân hàng dùng làm số đo chuẩn mực về việc đủ khả năng trả nợ. GDS giúp ước lượng phỏng chừng ta có thể kham nổi căn nhà giá trị bao nhiêu. Nhìn chung, ta xem như đủ khả năng sắm nhà nếu mức trả nợ mortgage, thuế địa ốc (property tax) và chi phí sưởi hàng tháng chiếm không quá 32% của tổng mức thu nhập gia đình.

Với một căn nhà giá trung bình toàn quốc, mức trả nợ mortgage sẽ là $1.930. Cộng thêm ước tính $333 tiền đóng thuế địa ốc và $120 chi phí sưởi, tổng cộng ta phải trả $2.383, mà tính cho cả năm sẽ là 32% của $89.363. Đó là mức thu nhập tối thiểu ta cần có để kham nổi một căn nhà ở mức giá trung bình toàn quốc.

Các số liệu mới nhất của Cơ quan Thống kê Canada là của năm 2011, và theo đó mức thu nhập trung vị của gia đình từ lao động là $64.730. Giả định mức thu nhập đó tăng 2% mỗi năm trong ba năm qua, ta có con số của năm 2014 là $68.692, vẫn còn thấp hơn mức thu nhập tối thiểu cần có để mua một căn nhà theo giá trung bình toàn quốc.

Toronto và Vancouver có ảnh hưởng lớn tới mức thiếu hụt này, một phần là do giá cao và một phần là do các mức thu nhập trung vị ở hai thành phố này thấp hơn so với các thành phố khác. Mức thu nhập trung vị của gia đình từ lao động ở Vancouver thấp hơn một nửa so với mức cần có để mua nổi căn nhà trung bình, và con số của Toronto cũng thấp hơn nhiều. Các mức thu nhập ước tính của Calgary thấp hơn một chút so với mức mà một gia đình cần để mua nhà, nhưng không chênh lệch nhiều như hai thành phố kể trên.

Giá nhà giảm xuống sẽ giúp một số người muốn mua nhà định cư Canada

Các thành phố như St. John’s, Halifax, Winnipeg và Saskatoon có triển vọng sáng sủa hơn về khả năng mua nhà vì chi phí mua và “nuôi” nhà tương xứng với mức thu nhập. Còn Montreal là thị trường khó khăn với mức thu nhập gia đình thấp hơn nhiều so với mức thu nhập ước tính cần có để có căn nhà trung bình.

Một điều cần cân nhắc nếu bạn đối chiếu những con số này với tình huống của chính mình là các con số này thể hiện mức thu nhập gia đình tối thiểu cần để mua một căn nhà trung bình. Để có thể mua và “nuôi” nhà và đủ khả năng trang trải các chi phí sinh hoạt khác, bạn nên nhắm tới tỉ số GDS bằng 25% hoặc thấp hơn.

Ở những thành phố đắt đỏ, nhất là Toronto và Vancouver, đã tới lúc thừa nhận rằng một số người sẽ chẳng bao giờ mua nổi một căn nhà. Chi phí vay nợ đã xuống tới mức rất thấp rồi, và triển vọng dài hạn là lãi suất sẽ tăng lên. Bởi vậy, nên tạm quên đi hy vọng chi phí vay mượn thấp hơn để hỗ trợ khả năng trang trải.

Giá nhà giảm xuống sẽ giúp một số người muốn mua nhà định cư Canada, nhưng nó không có tác động lớn như ta tưởng. Thật vậy, giá nhà trung bình có thể giảm mạnh tới 20% ở cả Toronto và Vancouver mà vẫn còn ngoài khả năng trang trải của những gia đình có mức thu nhập trung vị. Các phương án thay thế cho việc mua nhà ở thành phố lớn: Mua căn hộ condo và quyết tâm sống ở đó lâu dài, thậm chí với con cái; mua nhà ở ngoại ô và chịu khó đi lại để tới chỗ làm; dời ra chỗ xa hơn và ở tại nơi có thị trường bất động sản hợp túi tiền của mình hơn; hoặc từ bỏ ý định mua nhà và ở nhà thuê.

Một phương án khác, ít nhất là với giới trẻ ở độ tuổi đôi mươi là dời về lại ở chung nhà với cha mẹ của mình hoặc cha mẹ của vợ/chồng và dành dụm cho tới khi đủ khả năng trả trước một khoản tiền lớn để mua nhà. Hoặc thuê một căn hộ nhỏ và cắt giảm các chi phí tiêu xài tới mức tối thiểu. Ở thời điểm giữa năm 2014, nếu muốn sở hữu nhà tại một số thành phố thì cần phải có những biện pháp tiết kiệm thật dè xẻn.